北京豪宅万柳书院开发商的困局 ：“卖最贵房子”到“拍卖最贵房子”

万柳书院外墙。（南方周末记者 梅岭/图）

“就这块地，有太多故事可以说了。”面对着位于北京市海淀区万柳华府北街9号院的“中赫·万柳书院 ”高达5米的灰色外墙，一位地产中介如此感叹。

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这是北京豪宅的代表之一。最高单价36万元/平方米、单套售价过亿的价格，让万柳书院开发商中赫集团保持着“拿北京最贵的地，卖北京最贵的房”的标签。

创立于2005年的中赫集团，用18年的时间，拿下了北京钓鱼台七号院、万柳书院、崇礼太子城小镇、北京工人体育馆、北京国安足球俱乐部等赫赫有名的项目。

进入2023年，这些业务板块似乎遇到了麻烦。

5月6日，万柳书院75套豪宅被开发商当作债权抵押物，债券总额达46.75亿元，挂上京东拍卖平台。5月24日，南方周末记者前往崇礼，在此地，中赫集团斥资200亿元修建的太子城冰雪小镇项目的三个板块均被护栏围住，无法进入，只有零星的绿化工作人员。

多位当地人士对南方周末记者表示，中赫集团在崇礼的这三个板块，都处于停业状态，没有招商，内部也没有装修。“我们这停电一个月了”，国宾山庄一位工作人员如此表示。

中赫集团董事长周金辉，2023年1月被列为失信被执行人，被执行总金额达21亿元。同年，周金辉在胡润百富榜上的排行从此前的第531位变为第1038名，身家62亿元，比2019年缩水17.33%。

他在2023年1月发布的董事长新春贺词中提及，“作为一家民营企业，中赫也面临着前所未有的压力与挑战……”5月底，南方周末记者拨打了周金辉的个人手机号，显示已停机。

位于崇礼的太子城冰雪小镇处于停业状态。（南方周末记者 梅岭/图）

周金辉十分低调，几乎没有接受过任何媒体的采访，仅有几次公开发言。不过，中国裁判文书网显示了一些涉及周金辉的公开信息：他于1975年9月8日出生，现年48岁。户籍地位于河北省唐山市路北区，现住北京市朝阳区。

南方周末记者采访了多位曾接触过周金辉的人士。一位数次接待过他的地方官员认为，周非常干练；曾与他合影留言的北京国安球迷认为，周是一个说话算数、很稳、干事业的人。

也有与周金辉共事过的人形容他虽然温和，但对下属要求严格，做事一贯低调。

周金辉的理念是“人生为一件大事而来”。

根据天眼查，最早在2001年，26岁的周金辉曾担任唐山路明商贸有限公司法定代表人，这是一家位于河北省唐山市、以批发业为主的企业，注册资本200万人民币，周持股60%。

同年，唐山新绿洲房地产开发有限公司成立。根据企业变更记录，2002年5月，该公司注册资本金从200万元扩大为3000万元，周金辉、李彩霞二人合计持有公司100%股权。根据财新2016年的报道，二人为夫妻关系。

2005年9月8日，30岁生日这一天，周金辉以1.17亿元在北京成立中赫集团有限公司。周金辉、李彩霞100%控股。次年，中赫集团获得北京钓鱼台七号院项目用地，2009年，该项目开盘。

“拿北京最贵的地，卖北京最贵的房”

2023年5月底，南方周末记者来到钓鱼台七号院。它位于北京市长安街北，占地1.6万平方米，总开发面积7.3万余平方米。毗邻昔日皇家园林玉渊潭，根据小区工作人员指引，玉渊潭公园北门，与该小区仅一墙之隔。

在各房屋交易平台上，展示的钓鱼台七号院均为室内场景。走进去后会发现，这一楼盘的房屋正对玉渊潭公园湖心位置，透过落地窗，军事博物馆、中华世纪坛尽收眼底。海军总医院、空军总医院相隔不远。

从钓鱼台七号的房屋里看出去，就是玉渊潭公园的湖心。（南方周末记者 梅岭/图）

工作人员介绍，该小区目前合计有106套住宅。一套470平方米大平层的租金在14万元/月，834平方米租金为35万元/月。链家平台显示，该小区的售价在17.66万元/平方米，但据南方周末记者了解，钓鱼台七号院目前的实际成交价格在24万元/平方米左右。

据多家房屋中介人员表示，单价18万元以上的住房，北京地区禁止中介对外展示。据中介人员介绍，此前，钓鱼台七号院曾出售的一套房屋，价格约1.66亿元。

钓鱼台七号院开售时，最高价格曾达到30万元/平方米。这一售价刷新了全国最贵商品房纪录，也刷新了亚洲最高价位楼盘纪录。由此，钓鱼台七号院被称为“京城第一天价豪宅”。

2012年，周金辉再次出手，中赫集团经过46轮竞价、数轮配建回购房面积争夺后，从融创、龙湖等竞争对手手中，以楼面价约4万元/平方米、总价26.3亿元的价格拿下了北京海淀万柳地块。

一位地产人士对南方周末记者表示，“万柳书院这块地，当时中赫和融创经历几十次竞拍，以北京地王价格拿回来。孙宏斌还在微博上对中赫表达了祝贺。”

融创中国董事长孙宏斌的个人微博上，还保留着这条2012年7月的内容：“祝贺中赫竞得万柳地块，这块地是非常稀有的优质地块，相信中赫能做出好产品来……我们喜欢这块地，但我们从来没有志在必得的地块，合适就拿不合适就不拿，我们有我们的上限……”

中国裁判文书网2019年披露的山东省济宁市中级人民法院谢谦、石博文行贿二审刑事裁定书中，提到了中赫集团在万柳书院的相关融资情况。时任雍贯（北京）投资管理有限公司法定代表人谢谦、监事石博文在2017年，因涉嫌行贿罪，被刑事拘留后逮捕。

被告的供述和辩解中提及，2014年5月，中赫集团开发“北京万柳书院项目”，需要融资人民币40亿元。值得注意的是，此时距中赫集团拿下万柳书院地块，已经过去两年时间。

谢谦得知此事后，决定由石博文与中赫集团全资子公司中赫置地有关人员商讨融资事宜，后石博文找到时任山东省国际信托股份有限公司副总经理宋冲商议，在宋冲的运作下，山东信托公司为其融资38.04亿元。

根据证人证言，融资后，中赫集团向石博文、谢谦支付了7608万元融资顾问费，二人基本上是平分。谢谦收到费用后，送给了宋冲1000万元左右。

2018年12月，山东省济宁市中级人民法院对宋冲受贿、职务侵占案作出一审判决，宋冲被判处无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处罚金900万元；宋冲非法所得及孳息1.02亿余元予以追缴，返还被害单位深圳某投资管理有限公司927万元，其余部分予以没收，上缴国库。

万柳书院，至今仍标记着不少人对于北京豪宅的想象。2023年1月，一个高中男生在家运球的短视频火了，人们发现他就住在万柳书院，称他为“万柳少爷”，不少评论者则自称“老奴”。

八年前，万柳书院开盘。据中介人员介绍，万柳书院整个销售周期长达五年，开盘时的售价约为10万/平米-12万/平米。据南方周末记者了解，目前，万柳书院一套面积252平方米的四室顶楼，报价为9100万元。非顶楼的250平方米的平层，报价在6500万元。

“万柳书院每个楼层的房价都不一样，顶楼最贵，现在价格在30万/平方米，均价在24万/平方米”，一位中介人员表示。

2023年5月底，南方周末记者来到万柳书院。灰色的5米高墙，与钓鱼台七号院一般严格的物业管理，将人们对它的好奇心隔绝在外。走进万柳书院正门，首先是一座巨大的影壁，307户住宅坐落于14幢住宅楼中，一梯一户，车位1：3。另有一栋楼为会所。

在多位中介人员看来，万柳书院将所在地最好最优质的资源集中在了一起，它毗邻三山五园（颐和园、圆明园等）、百年学府（北大、清华、中关村三小等），距离亚洲最大购物中心金源燕莎MALL仅5分钟车程。

“这里也是万柳地区最后一块低密住宅用地，这个区域不会再出来新的商品房，所以它永远是最新最稀缺的。”一位中介人员表示。

在中原地产首席分析师张大伟眼中，中赫集团过去拿的都是很牛的项目，但现在都不拿地了。“这家企业不看重规模，不是快周期的卖房拿地，开发节奏缓慢”，他对南方周末记者表示。

根据中赫集团官网介绍，除了钓鱼台七号院、万柳书院外，其在房地产项目上仅有北纬40度、东苇路项目、南京桃花源、苏州项目等，且规模及知名度较小。

另一条路线

如果说，成立前十年，中赫的标签是北京豪宅天花板。那么2015年后，中赫扯掉了这个标签，走出了另一条路线。

公司官网显示，2017年9月8日，周金辉手书写下：“今天是中赫12岁的生日。转瞬之间 一个轮回，过往的岁月，正在慢慢凝固，凝固成为难忘的记忆。而这记忆，终将不灭，渐渐化作燃烧未来的动力……”

继蚂蚁金服与IDG资本退出后，2017年，中赫集团以35.5亿元，控股了1992年成立的北京国安足球俱乐部。周金辉接手后，对球迷承诺“三不变”（球队名字、队徽、球衣颜色不变），这使得国安球迷对他表达了认可。

有国安球迷向南方周末记者提供了周金辉给她的回信，信中写道：我想正是因为“国安”两字的内涵，早就超越了纯竞技的含义，它是北京人的信仰、是北京文化的象征、是北京城市的代表，因此大家才会对“国安”两字如此在意。

浓浓的情谊背后，35.5亿元的资金从何处来？2022年山东省国际信托股份有限公司的一份公告，揭开了部分谜底。这家公司，正是向中赫万柳书院提供了38.04亿元融资的平台。

2022年5月，山东省国际信托股份有限公司挂牌转让持有的富国基金管理有限公司16.7%的股权，挂牌价格40.39亿元。山东国际信托要求，受让方需要同时打包收购其旗下的睿远76号集合资金信托计划项下全部债权，这只信托被列为“不良金融资产”。

这个信托计划，为山东国际信托2019年发起的产品，募集资金不超过20亿元，用于向中赫置地发放信托贷款，用于向北京中赫国安足球俱乐部有限责任公司增资。

中赫置地向国安足球俱乐部合计增资35.56亿元，其中15.56亿元由自有资金出资，剩余20亿元由信托贷款提供。增资的资金主要用于支付该俱乐部球员转会费用、球员工资等日常经营费用。

2021年1月，北京产权交易所信息显示，中信资产管理有限公司已发出产权转让申请，以1元底价转让北京中赫国安足球俱乐部有限责任公司36%股权。同年6月，北京国安俱乐部发布公告，宣布控股股东中赫集团受让中信集团所持有的俱乐部36%的股权。

这场转让背后，100%控股的中赫集团，还需承担国安俱乐部的全部债务。2020年，北京国安俱乐部负债总计18.51亿元。

在中赫的商业历程中，山东国际信托、中信集团是经常出现的“伙伴”。

2020年，中赫牵头联合体，中标北京工体改造复建PPP项目。

根据北京工人体育场改造复建政府和社会资本合作（PPP）项目招标文件，这一项目的建设投资约57.46亿元，建安工程费约46.66亿，中标方可以获得新工体未来40年的运营权。中标方的注册资本需为122913万元，注册资本等于项目资本金，不能少于总投资的20%。此外，中标方需有不低于65亿元的投融资能力。

项目公示中，中赫牵头的联合体以近46.2亿元的建安工程费、超7亿元的前期工作费用排名第一中标候选人。

换言之，中赫集团在国安俱乐部、国安主场新工人体育馆的投资，以及承担全部债务的账面资金，已超百亿。

在一手抓国安俱乐部的同时，中赫集团在2018年，成功签约了崇礼太子城小镇项目。

该项目毗邻太子城高铁站，建成后将连接冬奥村、国家越野滑雪场、国家跳台滑雪场、国家冬季两项中心以及相关的冬奥生活配套设施。

项目预计总投资额达200亿元，小镇总占地面积2.89平方公里，总建设规模达到120万平方米。原中赫置地联席总裁姚启怀曾介绍，小镇核心区域分为三大功能区，一是太子城国际会议中心组团；二是服务于小镇生活配套的文创商街组团；三是以奥运接待酒店为主体的国宾山庄。

5月24日，南方周末记者来到这三大功能区，只见围栏把这里层层围住，文创商街、国宾山庄均有保安，并表示不允许入内。

多位当地人士对南方周末记者表示：这三个板块都没开，会展中心一直都没有使用。在文创商街，有施工人员说，“里面没有内部装修。”

崇礼当地一位政府官员对南方周末记者表示，“冰雪小镇是由中赫集团、中信建设开发，但是招商没有到位。”

中信建设官网2020年10月的《中信建设、中赫集团现场推进崇礼冰雪小镇项目》一文提及，尽管2020年项目工期受到新冠疫情影响，但是中信建设在中信集团的领导下，扛起总承包商责任，力排万难，确保进度。

位于崇礼的国宾山庄，已经停电一个月了。（南方周末记者 梅岭/图）

大量股权质押、冻结，子公司CEO讨薪

2023年5月6日，京东拍卖平台上发布了北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让项目公告，该笔债权总额达46.95亿元，处置主体为中国信达资产管理股份有限公司北京市分公司。

公告详情披露，中赫集团为共同债务人。万柳书院小区是主债务人名下现在唯一开发和销售的楼盘，属于现房销售，已售房产已经正常交房和入住。本项目到期日为2025年3月，债务人曾存在逾期等违约情形。

作为项目债权风控措施，万柳书院的住宅、商业服务用房以及车位作为抵押物。目前抵押物中，未售的住宅清单包括75套万柳书院住宅。

以阿里法拍2022年5月14日信息作为参考：万柳书院北街9号院14号楼7层702房产建筑面积合计298.96平方米，成交价1.09亿元；北街9号院4号楼5层2单元502房产，建筑面积合计256.4平方米，成交价0.76亿元，成交单价约29.62万元/平方米。

但值得注意的是，上述75套抵押住宅中，有15套在住建委网站显示已网签，并未如法拍公告中的“全部未售”。

对此，一位了解万柳书院的北京房地产人士表示，“这75套房是做债权抵押，不会一套一套卖，并且里面其实都住了人，我知道的就有四五个，现在有的业主在打官司。”

已经有了业主的房子，为何还可以作为抵押物？

该人士解释，万柳书院卖的不是期房，而是现房。但因为面积大，总价、单价都很高，住建部门需要一套一套审批。此外，有些业主没有购房资格，会选择先把房子订下来，签订购房合同，有了资格再办理房本。

在这个过程中，由于没有房本，就存在作为抵押物抵押的风险。“然后中赫就没钱了。”

2016年以来，中赫集团、周金辉、李彩霞多次向山东国际信托、中融国际信托公司、中信建设做了大量的股权质押，出质股权标的包括中赫置地、北京国安足球俱乐部、冰雪小镇的投资主体赫太舞（张家口崇礼）文化旅游有限公司等。

天眼查显示，2021年-2022年间，中赫集团、周金辉、李彩霞和其他中赫系公司共出质股权12次，出质股权数额合计47.22亿元。其中，2021年出质股权9次，3次向山东国际信托出质北京国安足球俱乐部的股权，最大一笔出质数额15.16亿元。

天眼查显示，中赫集团及旗下的中赫置地、中赫置地投资控股、北京国安都被列为失信被执行人。2022年以来，中赫集团已有5条被执行人信息。

企查查显示，2022年以来，中赫系公司的股权多次被冻结。仅2022年，中赫集团持股的中赫置地投资股份有限公司（股比10%）、北京中赫工体商业管理中心（有限合伙）（股比20%）、中赫技术投资控股有限公司（股比100%）就有超过1.1亿元股权被冻结。

错综复杂的股权质押、股权冻结之下，2021年，北京市朝阳区人民法院披露了一份民事判决书，其中涉事双方为YEOKEEWHYE(中文名姚启怀)与北京赫华恒瑞房地产开发有限公司。

这份判决书，或许可以从侧面证明中赫系资金压力问题。

此前媒体报道中，姚启怀的头衔为中赫置地联席总裁。北京赫华恒瑞房地产开发有限公司成立于2009年，根据天眼查，2010年，周金辉担任公司法定代表人，2019年，中赫集团有限公司退出企业法人，中国金谷国际信托有限责任公司为新任法人，后者为中国信达资产管理股份有限公司控股。

法院经审理认定事实为，姚启怀于2017年3月28日入职，担任（北京赫华恒瑞房地产开发有限公司）首席运营官。双方均认可劳动关系于2020年11月12日解除。

姚启怀提交中赫置地聘用信、劳动合同，称双方约定年度目标绩效奖金300万元，公司每月提供住房补贴4.5万元，后实际变更至每月5.5万元。

赫华公司提出的诉讼请求中表示，“我公司自2019年起严重亏损，且公司这两年全体员工均未发放任何年终绩效奖金。”

姚启怀不认可公司以亏损作为不支付奖金的理由。法院认为，根据双方劳动合同及聘用信约定，赫华公司以绩效考核未达标、公司亏损为由不支付2019年度奖金不符合双方约定，判决赫华公司支付姚启怀2019年目标绩效奖金三百万元。

4月15日，中赫集团改造后的新工体首次开放，迎来观众，当天有约5万余名京城球迷走进新工体，为主队北京国安队加油助威。5月23日，这里再次迎来超过3万名球迷观赛，印有“中赫集团”的吉祥物，热情地拥抱着球迷。

5月24日，暴雨中的冰雪小镇。（南方周末记者 梅岭/图）

南方周末记者 梅岭 南方周末实习生 卢楠

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